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【快易打新】建业新生活(09983)——中部地区最大的物业管理服务商

2020-05-06 08:15

中部地区最大的物业管理服务商——建业新生活(09983今日起招股,申购截止日期为05月07日16:00,申购价介乎每股5.6港元-7.2港元,每手1000股,入场费为7272.55港元。


综合评价

建业地产(00832)旗下的物管公司建业新生活有限公司为中国中部地区最大的物业管理服务提供商。建业新生活有限公司的物业管理及增值服务覆盖河南省全省18个地级市及海南省海口市,「物管+商业资管及咨询」双管齐下,服务312项物业中逾一百万名业主及住户。公司管理各种物业组合,包括住宅物业、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校及政府机关物业。公司目前仍在高速增长当中,财报表现亮眼,物业板块近两年也是港股的一大热点板块,上市的物业新股多数都大涨,此次招股公司已与两名基础投资者(Gaoling Fund, L.P.及YHG Investment, L.P.)订立基础投资协议,据此,基础投资者已同意在符合若干条件下,按发售价认购以总额7500万美元可购买的发售股份数目,保荐人法巴历史保荐项目上市后都比较稳健,综合来看,此股值得全力申购。

 

背景及业务

根据中指研究院的资料,按截至2018年12月31日的在管总建筑面积及截至2018年12月31日止年度的总收入计,建业新生活有限公司均为中部地区(该地理区域覆盖中国中部地区,包括河南省、湖北省、湖南省、江西省、山西省及安徽省)最大的物业管理服务提供商。纵观建业新生活有限公司二十多年的经营历史,公司的业务及营运已实现显著增长。

截至2019年12月31日,建业新生活有限公司的物业管理及增值服务覆盖河南省全省18个地级市(以及104个县级城市中的81个县级城市)及海南省海口市,且公司服务312项物业中逾一百万名业主及住户。公司管理各种物业组合,包括住宅物业、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校及政府机关物业。根据中指研究院的资料,公司于2017年、2018年及2019年分别位列中国物业服务百强企业第16名、第15名及第13名。

 

发行概况

市场:香港主板

股票代码:09983

开始招股日期:05月05日

申购截止日期:05月07日16:00

中签公布日期: 05月14日或之前

上市日期: 05月15日

每手股数:1000

发售价:5.6港元-7.2港元

集资额:16.8亿至21.6亿港元

入场费:7272.55港元

保荐人:法国巴黎银行

 

集资用途

假设发售价为每股发售股份6.40港元,经扣除与全球发售相关的包销费用及佣金以及公司的预计应付开支(假设超额配售权、首次公开发售前购股权计划及首次公开发售后购股权计划未获行使)后,公司估计将获得的全球发售所得款项净额将约为1,785百万港元。假设发售价设定为每股发售股份6.40港元(即指示性发售价范围的中位数),公司拟将全球发售所得款项净额作以下用途:

‧所得款项净额的约60%或约1,071.0百万港元,将用于寻求战略性投资及收购机会,以便进一步扩张物业管理业务与增值服务的业务规模及物业组合。公司的目标将包括(i)具有良好声誉、优质资产及在管总建筑面积至少三百万平方米的物业管理服务提供商;(ii)具经营效率或利润率提升潜力的物业管理服务提供商;(iii)将在物业组合(如公共物业与办公楼)或地域覆盖(集中于中部地区)方面扩展业务的公司;及(iv)能够带来协同效应的其他公司,如提供信息技术的公司;

‧所得款项净额的约15%或约267.8百万港元,将通过以下方式用于建业+平台及优化用户体验:(i)开发及优化软件及云系统,扩充研发团队并优化其组织及功能、提升用户体验及满意度并增强公司的数据分析能力;(ii)改善及扩展公司的设施及设备(如服务器、智慧社区物联网设备及新零售体验设备),以支持更大规模的用户互动、提高用户体验、加强服务网络及增加公司与客户联系的频密度;(iii)与更多供应商合作,扩大会员资源的规模与多样性,为会员提供更多福利及特权以及优质的服务体验;及(iv)以相对较低的投资获得新用户、增加活跃用户及付费用户;

‧所得款项净额的约15%或约267.8百万港元,将通过以下方式用于提升经营效率:(i)建设智慧社区及升级设施,致力于在2020年底前覆盖公司所有的在管物业;(ii)建立财务共享系统,于指定人员间共享收入、成本及资金等财务资料,并建立人力资源系统,以监控招聘—调任—离职的过程,以促进内部协调更加顺畅及尽量减少人为失误;(iii)开发过程控制及KPI集成系统,以实时监控公司的日常运营;及(iv)实现数字化文档及云计算,以提升数据安全性及支持数据分析;及

‧所得款项净额的约10%或约178.5百万港元,将用于提供营运资金及其他一般公司用途。

 

财务报表

 

行业预览

中国物业管理行业的历史可追溯至二十世纪八十年代早期。自此,中国物业管理行业经历快速发展。于2003年6月,《物业管理条例(2018年修正)》的颁布为物业管理行业提供了监管框架。随着更多法规的颁布,该行业建立了公开及公正的市场体系,进一步推动中国物业管理行业大幅增长。中国物业管理行业目前为多种物业提供服务,包括住宅社区、办公楼、购物中心、工业设施、学校及医院。此外,中国物业管理行业正在采用大数据、云计算及人工智能等先进技术改善及丰富服务供应。

在中国,物业管理费按包干制或佣金制收取。物业管理费的「包干制」模式为中国物业管理行业(尤其是住宅物业)采用的主要模式。包干制可省去业主与住户对大额支出的若干集体决策程序以提高效率,并激励物业管理服务提供商优化运营以提高盈利能力。相比之下,佣金制越来越多地被非住宅物业采用,以使业主更深入地参与物业管理并对物业管理服务提供商进行更密切的监控。

近年来,物业管理行业的潜力随中国房地产市场快速发展而增长。根据中指研究院的资料,中国物业管理公司在管总建筑面积预计将从2018年的211亿平方米增至2021年的240亿平方米。根据中指研究院的资料,中国物业管理公司所得收入从2015年的约人民币3,983亿元增至2018年的约人民币4,913亿元,年复合增长率为7.2%,预计将于2021年增至逾人民币5,648亿元。

 

竞争优势

(i)建业是中部地区获高度认可的领先品牌;

(ii)公司拥有强大变现能力及增长潜力的综合一站式服务平台;

(iii)中部地区最大的物业管理服务提供商;

(iv)「物管+商业资管及咨询」双管齐下的增长策略加速公司的增长;及

(v)高瞻远瞩及经验丰富的管理团队、完善的企业治理、高效的人才培训体系及激励机制。

 

风险因素

(i)公司未来的增长可能无法按计划实现,而未能有效管理未来增长可能会对公司的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响;

(ii)公司的大部分收益来自公司向建业集团或就建业集团项目提供的服务;

(iii)公司的建业+平台可能无法按计划发展;

(iv)公司面临不受公司控制的有关国内外流行病、恐怖行动、战争或其他自然或人为灾害的风险。

(v)大量物业的物业管理服务、商业资产管理及咨询服务终止或不获续期可能会对公司的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响;

(vi)公司通常按包干制向客户收取物业管理费,但可能无法有效地预测或控制公司提供物业管理服务的成本;

(vii)公司的人工及分包成本可能会波动;

(viii)由于收取物业管理费方面的困难可能会导致公司的贸易应收款项减值,故公司面临信贷风险;及

(ix)公司可能需就公司的无形资产及商誉计提减值亏损拨备,这可能会对公司的经营业绩及财务状况产生不利影响。

 

 

风险声明

1、本报告及所载的任何信息、材料或内容只提供给阁下作参考之用,仅代表作者个人观点,不能成为或被视为出售或购买或认购证券或其他金融票据的邀请。国都香港不一定采取任何行动,确保本报告涉及的证券适合所有投资者。

2、国都香港其控股公司及或该等控股公司的任何附属公司均竭力确保所提供信息的准确可靠度,但不能保证其绝对准确和可靠,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任(不管是否侵权法下的责任或合约责任又或其他责任)。

3、阁下在决定是否投资于有关股份之前应参阅有关招股章程中关于该上市(招股)公司以及拟议的要约的详细资料。投资新股并不一定产生盈利,可能会招致损失,证券价格亦可能会剧烈波动甚至变得毫无价值。