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【快易打新】世茂服务(00873)——综合物业管理及社区生活服务提供商

2020-10-20 15:24

综合物业管理及社区生活服务提供商——世茂服务(00873)今日起招股,申购截止日期为10月23日08:00,申购价每股介乎14.8港元至17.2港元,每手1000股,入场费(申购一手最低所需资金)为17373.32港元。

 

综合评价

世茂服务为中国领先的综合物业管理及社区生活服务提供商。2019年获中指院评为「中国物业服务百强企业」第12位,而按收入增长率计,在中国物业服务二十强企业中分别排名第3位。从招股书上看,公司的业绩增长和市占率都非常优秀,母公司实力强劲,给世贸服务提供新物业的能力较为出色,而收购其他物业公司也一定程度上降低了世贸服务对母公司的依赖。而物业板块历史表现还是较为出色的,基本上市首日都是上涨的,此次招股保荐人是中金和摩根士丹利,没有基石投资者,招股价区间在14.8港元至17.2港元,按照这个招股价计算,发行市值大概在374亿至404亿的之间,发行市盈率最高去到了87倍,在同行业之中属于非常贵的水平,而且近期物业股还在集体回调,市场热度不高,世贸服务或难以支撑得起如此高的估值,综合来看,建议谨慎申购。

 

背景及业务

根据中指院的资料,世茂服务为中国领先的综合物业管理及社区生活服务提供商。世茂服务按2019年综合实力计获中指院评为「中国物业服务百强企业」第12位,而于2018年至2019年按收入增长率计,在中国物业服务二十强企业中分别排名第3位。由于世茂服务的在管建筑面积、收入及利润迅速扩大及提升,世茂服务于2019年获中指院认可为「中国物业服务百强成长性领先企业」之一。「世茂服务」品牌于2019年获认可为「中国物业服务专业化运营领先品牌企业」。世茂服务于中国提供物业管理服务及若干增值服务超过15年。经过多年努力,世茂服务已将业务扩展至全国各地。截至2020年6月30日,世茂服务的合约总建筑面积达125.5百万平方米,覆盖中国26个省份108个城市。截至2020年6月30日,世茂服务管理293项物业,总在管建筑面积为85.7百万平方米。

 

发行概况

市场:香港主板

股票代码:00873

开始招股日期:10月20日

申购截止日期:10月23日08:00

中签公布日期: 10月29日或之前

上市日期: 10月30日

每手股数:1000

发售价:14.8港元至17.2港元

集资额:87.05亿至101.18亿港元

入场费:17373.32港元

保荐人:中金、摩根士丹利

 

 

集资用途

假设发售价为每股16.0港元(即本招股章程封面页所载指示性发售价范围的中位数),经扣除有关全球发售的包销佣金及其他估计开支后,世茂服务估计将从全球发售获得所得款项净额5,449.9百万港元。世茂服务拟按下列用途及下文所载金额动用全球发售所得款项净额。

•约65%或3,542.5百万港元将用于通过多种渠道继续扩大业务规模

•约15%或817.5百万港元将用于增加用户和资产为核心的增值服务种类,

•约5%或272.5百万港元将用于升级信息技术系统及智慧技术,

•约5%或272.5百万港元将用于吸纳及培养人才。

•约10%或545.0百万港元将用作营运资金及其他一般企业用途。

 

财务报表

 

行业预览

中国物业管理行业始于1980年代,当时国内第一间物业管理公司于深圳成立。自此,中国物业管理行业经历初期、标准化及多元化等阶段的发展。随着《物业管理条例》及《中华人民共和国物权法》分别于2003年及2007年正式颁布后,物业管理行业的监管框架日渐成形和成熟。同时,已确立公开公平的行业市场制度,促进中国物业管理行业的大幅增长。现今,中国物业管理行业服务各类物业,包括住宅物业、商业物业、办公物业、公共物业、产业园区、学校、医院及其他物业。中国城镇化率由1995年的29.0%上升至2019年的60.6%。城镇化率上升已直接推动城区房地产市场及物业管理行业的发展。物业管理行业的在管总建筑面积由2015年的175亿平方米增加至2019年的239亿平方米,复合年增长率为8.2%。下图载列于所示年度中国物业管理行业的在管总建筑面积。根据中指院的资料,受物业管理行业的在管建筑面积显著增加及增值服务扩大所驱动,中国物业管理行业总收入达人民币5,687亿元,于2015年至2019年的复合年增长率为9.3%。

 

竞争优势

(i)领先的综合物业管理及社区生活服务提供商;

(ii)与世茂集团长期稳定合作及知名投资者的战略投资;

(iii)强大运营能力、高效的营运效率和先进的技术支持;

(iv)优质在管物业组合;

(v)不断创新,缔造增值服务生态系统;

(vi)经验丰富的专业管理团队及高效人力资源系统。

 

风险因素

(i)世茂服务大部分收入来自世茂服务就世茂集团开发的项目提供的物业管理服务;

(ii)世茂服务过往的业绩未必代表未来前景的指标,且世茂服务未必能按计划达成未来增长;

(iii)世茂服务透过收购扩展业务可能未必取得预期利益,进而导致商誉及无形资产减值以及投资亏损;

(iv)世茂服务可能无法按计划获得新的物业管理服务协议,或根本无法获得物业管理服务协议;

(v)世茂服务可能无法重续物业管理服务协议,而进行中的服务协议可能于届满前遭到终止;

(vi)世茂服务于往绩记录期间就若干按包干制进行的物业管理服务协议产生亏损。

 

风险声明

1、本报告及所载的任何信息、材料或内容只提供给阁下作参考之用,仅代表作者个人观点,不能成为或被视为出售或购买或认购证券或其他金融票据的邀请。国都香港不一定采取任何行动,确保本报告涉及的证券适合所有投资者。

2、国都香港其控股公司及或该等控股公司的任何附属公司均竭力确保所提供信息的准确可靠度,但不能保证其绝对准确和可靠,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任(不管是否侵权法下的责任或合约责任又或其他责任)。

3、阁下在决定是否投资于有关股份之前应参阅有关招股章程中关于该上市(招股)公司以及拟议的要约的详细资料。投资新股并不一定产生盈利,可能会招致损失,证券价格亦可能会剧烈波动甚至变得毫无价值。