中国大型物业管理服务商——融创服务(01516)今日起招股，申购截止日期为11月12日08:00，申购价每股介乎10.55港元至12.65港元，每手1000股，入场费（申购一手最低所需资金）为12777.47港元。
综合评价
融创服务是融创中国(01918)分拆的物业公司，母公司在国内的实力较为强劲，但在国家收紧房地产相关政策后急需资金缓解压力，故此次分拆融创服务上市，根据相关资料，融创服务是中国增长最快的大型物业管理服务商，市场地位领先。根据中国指数研究院的资料，2019年集团的整体增长率，按在管建筑面积、合约建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算为94.1%，与2019年大型物业服务百强企业相比，排名第一。此次招股的有多家知名基石投资者参与，腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本作为融创服务的四名基石投资者，已分别认购1.5亿美元、1亿美元、6000万美元及6000万美元。集资额最高87.285亿港元，在同行业当中是最多的，上市后公司的市值在316.5亿 - 379.5亿港元，按照招股价上限和2019年的净利计算，PE在74左右，在同行业当中略贵，近段时间上市的物业新股上市首日破发的情况较多，打新市场对物业新股的态度转冷，比较贵的融创服务在打新上的收益或有限。不过融创服务的业绩增速较快，母公司实力强劲，并且融创服务对母企的依赖较低，获取新业务的能力较强，长期来看仍有一定的投资机会。综合而言，融创服务建议谨慎申购。
背景及业务
融创服务是中国增长最快的大型物业管理服务商，市场地位领先。根据中国指数研究院的资料，2019年融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、合约建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94.1%，与2019年大型物业服务百强企业相比，排名第一。融创服务以「至善‧致美」为服务理念，为客户提供全面的高质量物业服务，致力于成为中国最具竞争力的高质量综合物管服务商之一。
融创服务在中国提供物业管理服务的历史已逾16年，主要布局于国内一二线城市。于2020年6月30日，融创服务的合约总建筑面积达232.1百万平方米，覆盖中国29个省、自治区及直辖市的127个城市。于同日，融创服务于中国管理660处物业，包括418处住宅物业及242处非住宅物业，在管总建筑面积达105.4百万平方米(1)。于2020年6月30日，融创服务的在管建筑面积中有86.1%位于中国的一二线城市。融创服务的物业管理业务组合涵盖住宅物业及广泛的非住宅物业，包括商业物业（如写字楼、购物中心、酒店式公寓及酒店）及城市公共及其他物业（如学校、医院、游乐园、会议中心及政府设施）。于2020年6月30日，融创服务住宅物业、商业物业、城市公共及其他物业的在管建筑面积分别为77.4百万平方米、13.9百万平方米及14.1百万平方米，分别占在管总建筑面积的73.4%、13.2%及13.4%。除物业管理服务外，融创服务也提供主要面向房地产开发商的非业主增值服务（例如咨询、开办及案场服务等）以及主要面向在管物业业主和住户的各类社区增值服务。
发行概况
市场：香港主板
股票代码：01516
开始招股日期：11月09日
申购截止日期：11月12日上午8:00
中签公布日期： 11月18日或之前
上市日期： 11月19日
每手股数：1000
发售价：10.55港元至12.65港元
集资额：最高87.285亿港元
入场费：12777.47港元
保荐人：汇丰及摩根士丹利
集资用途
假设发售价为每股发售股份11.60港元(发售价范围的中位数)及假设超额配股权未获行使，估计公司将获得的全球发售所得款项净额将约为78.1亿港元。
其中，约65%将用于寻求与物业管理主业及/或社区运营相关公司的选定战略投资及收购机会，以进一步扩大业务规模，巩固行业领先地位;
约15%将用于升级智能管理服务系统，开展智慧社区建设，在提高物业管理效率、降低人工成本的同时，给业主及住户创造更便捷优质的生活环境;
约10%将用于拓展公司的社区增值服务;
约10%将用作营运资金及一般企业用途。
财务报表
行业预览
根据中国指数研究院的资料，中国国内生产总值（或GDP）从2015年的人民币68.9万亿元增加至2019年的人民币99.1万亿元，年复合增长率为9.5%。新GDP增长推动力聚焦于优化经济结构及提升生活质量，取代传统增长推动因素。根据中国指数研究院的资料，受经济快速发展、利好货币政策及强劲的需求带动，中国房地产市场在过去20年发展迅速。商品房的合约销售建筑面积由2015年的13亿平方米增加至2019年的17亿平方米（为2000年的9.2倍），年复合增长率为7.5%。根据中国指数研究院的资料，房地产开发投资总额由2015年的人民币9.6万亿元增加至2019年的人民币13.2万亿元，年复合增长率为8.3%。根据中国指数研究院的资料，住宅商品房的合约销售建筑面积由2015年的11亿平方米增加至2019年的15亿平方米，年复合增长率为7.5%。根据中国指数研究院的资料，新开工建设的住宅商品房总建筑面积由2015年的11亿平方米增加至2019年的17亿平方米，年复合增长率为11.9%。该等增长为物业管理行业的发展提供绝佳机会。
竞争优势
融创服务是聚焦在核心城市、质量领先、增长最快的中国大型物业管理综合服务商，在项目储备、服务质量、品牌口碑、多业态布局、团队能力、管理体系以及大股东强有力全方位支持等诸多方面建立了竞争优势，为融创服务未来不断扩大市场份额，提升经营业绩，发展成为中国最具竞争力的高质量综合物管服务商之一奠定了良好的基础。
风险因素
(i)融创服务未必能够按计划、合理进度或有利条款获得新服务合同，且融创服务于业绩记录期间大部分在管物业由融创集团开发；
(ii)融创服务未必能按计划实现未来增长，而无法有效管理任何未来增长或会对融创服务的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响；
(iii)大量物业的物业管理服务合同终止或不获续签可能对融创服务的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响；
(iv)倘若融创服务无法控制经营成本、维持或提升盈利能力，融创服务的业务、财务表现及前景或会受到重大不利影响；
(v)融创服务未必能够自客户收取服务费，因而可能产生应收款项减值亏损或经营活动现金流出；及
(vi)融创服务的并购未必能实现预期效益。融创服务在将收购业务与融创服务现有业务整合时或会面临困难及可能须就有关并购对商誉及其他无形资产计提减值。由于并购，融创服务的过往经营业绩未必能反映融创服务的未来表现。
等
风险声明
1、本报告及所载的任何信息、材料或内容只提供给阁下作参考之用，仅代表作者个人观点，不能成为或被视为出售或购买或认购证券或其他金融票据的邀请。国都香港不一定采取任何行动，确保本报告涉及的证券适合所有投资者。
2、国都香港其控股公司及或该等控股公司的任何附属公司均竭力确保所提供信息的准确可靠度，但不能保证其绝对准确和可靠，且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任（不管是否侵权法下的责任或合约责任又或其他责任）。
3、阁下在决定是否投资于有关股份之前应参阅有关招股章程中关于该上市（招股）公司以及拟议的要约的详细资料。投资新股并不一定产生盈利，可能会招致损失，证券价格亦可能会剧烈波动甚至变得毫无价值。
