物业管理服务提供商——远洋服务(06677)今日起招股，申购截止日期为12月07日08:00，申购价每股介乎5.5港元至6.7港元，每手500股，入场费（申购一手最低所需资金）为3383.76港元。
综合评价
远洋服务是一家综合性物业管理服务提供商，为远洋集团旗下的物业管理公司，在2019年中国物业服务百强企业中分别位列综合实力第13名及增长潜力第11名。按总在管建筑面积及整体中国物业管理市场的收益计，远洋服务于2019年的市场份额分别为0.2%及0.3%。截至2020年6月30日，远洋服务的总合约建筑面积达61.9百万平方米。从招股书上可以看出，公司近三年的业绩增长较为稳定，净利润年复合增长率39.7%，从招股书上还看出远洋服务对母公司的依赖程度比较高，第三方物业仅占20%左右。此次招股发行市值65亿-79亿之间，按规模来算，远洋服务属于第二梯队的物业公司，对比起来在其中属于中等水平，该公司引入淡水泉（香港）、国华人寿保险、Hillhouse Funds、奥陆资本、Franchise Fund LP、永伦基业、Keltic 和郑贤方为基石投资者，总共锁定约50%的股份。物业股在新股市场的热度已经退却，近期上市的物业新股表现都较为一般，二次市场上物业板块也还在回调区间内，综合来看，建议谨慎操作。
背景及业务
远洋服务是一家综合性物业管理服务提供商，在中国拥有广泛的地理覆盖范围。根据中国指数研究院的资料，按2019年综合实力及增长潜力计，远洋服务在中国物业服务百强企业中分别位列第13名及第11名，且被评为2020商业物业管理的8家优秀企业之一。根据中国指数研究院的资料，按总在管建筑面积及整体中国物业管理市场的收益计，远洋服务于2019年的市场份额分别为0.2%及0.3%。
远洋服务的历史可追溯至1997年，开展物业管理服务之初乃专注于远洋集团（中国领先的综合性物业开发商）所开发的物业。自彼时起，远洋服务的地理覆盖范围已自京津冀地区扩展至环渤海地区及中国其他地区（主要集中在中国一二线城市）。远洋服务的总部位于北京，截至最后实际可行日期，远洋服务拥有175家附属公司及分公司，遍及中国24个省、直辖市及自治区。根据中国指数研究院的资料，按总部位于京津冀地区的中国物业服务百强企业的前35强企业的合约建筑面积及在管建筑面积计，远洋服务为领先的物业管理服务提供商。远洋服务于京津冀地区及环渤海地区均崭露锋芒，截至2020年6月30日，远洋服务于该等两个地区的在管建筑面积分别占远洋服务总在管建筑面积的32.9%及28.8%。
截至2020年6月30日，远洋服务的总合约建筑面积达61.9百万平方米，遍及中国24个省、直辖市及自治区的54个城市，同时，远洋服务在中国管理210个物业，总在管建筑面积达42.3百万平方米，包括155个住宅社区及55个非住宅物业。远洋服务的物业管理服务涉及多种物业类型，包括住宅社区、商写物业（如写字楼、商场及酒店）及公共及其他物业（如医院、公共服务设施、政府大楼及学校）。除物业管理服务外，远洋服务亦提供非业主增值服务，包括向物业开发商及其他物业管理公司提供的交付前服务、谘询服务及物业工程服务，以及向远洋服务在管物业的业主及住户提供的各种社区增值服务（包括社区资产增值服务、社区生活服务及物业经纪服务）。
发行概况
市场：香港主板
股票代码：06677
开始招股日期：12月07日
申购截止日期：12月10日上午8:00
中签公布日期： 12月16日或之前
上市日期： 12月17日
每手股数：500
发售价：5.5港元至6.7港元
集资额：16.28亿至19.83亿
入场费：3383.76港元
保荐人：花旗、中金
集资用途
假设超额配股权未获行使，所得款项净额16.98亿元(以每股发行价中位数计算)，60%用于选择性地把握战略投资及收购机会，并进一步发展战略联盟及扩大公司物业管理业务的规模；20%用于通过升级公司的智能管理系统建设智能化社区；10%用于提升公司的数字化水平及内部信息技术基础设施；10%用作运营资金及一般公司用途。
财务报表
行业预览
中国物业管理行业始于1981年，当时国内第一家物业管理公司于深圳经济特区成立。继《物业管理条例》于2003年正式颁布及《中华人民共和国物权法》于2007年正式颁布后，物业管理行业的监管框架日趋完善和成熟，行业确立了一个公开公平的市场制度，促进了中国物业管理行业的显著成长。中国物业管理行业的市场规模（按总在管建筑面积计）由2015年的175亿平方米增至2019年的239亿平方米，复合年增长率为8.2%，并预期将由2020年的251亿方米增至2024年的311亿平方米，复合年增长率为5.5%。中国物业管理行业的总收益由2015年的人民币3,983亿元增至2019年的人民币5,687亿元，复合年增长率为9.3%，并预期将由2020年的人民币6,224亿元增至2024年的人民币9,296亿元，复合年增长率为10.6%。物业管理是对各类物业（住宅物业、商写物业、写字楼、公共物业、产业园、学校、医院及其他物业）进行营运、控制及监督。物业管理公司所提供的具体服务包括传统物业管理服务（例如秩序维护、清洁、园艺等）和增值服务（例如向业主提供社区增值服务、向物业开发商提供早期增值服务等）。
在中国，物业管理费可按包干制或酬金制收取。就物业管理费而言，中国物业管理行业的主流收益模式为「包干制」，特别是对于住宅物业而言，由于该收益模式可通过省去业主及住户对大额支出的若干集体决策程序，从而提升效率，并激励物业管理服务提供商优化其业务，以提高盈利能力。另一方面，非住宅物业逐渐开始采用「酬金制」，使业主更深入地参与其物业管理，得以更加密切的监督物业管理服务提供商的表现。
竞争优势
(i)一家综合性物业管理服务提供商，拥有广阔的地域分布、快速增长的往绩记录及强大的品牌认知度；
(ii)凭借远洋服务的控股股东远洋（及其附属公司、合营企业及联营公司）及其主要股东拥有多样化项目组合及优质土地储备的优势，为远洋服务带来持续确定的增长机会；
(iii)拥有为高端商写物业提供一流物业管理服务的多样化物业管理组合以及多种服务类型，创收渠道来源广泛；
(iv)通过远洋服务优质的物业管理服务提升客户满意度、品牌知名度及平均物业管理费；
(v)有效的标准化、自动化、数字化及智能化管理令远洋服务的运营及成本效率得以提升；及
(vi)经验丰富且专业的管理团队，辅以高效的人力资源体系。
风险因素
(i)远洋服务的过往业绩未必代表远洋服务的未来前景及经营业绩，且远洋服务未必能按计划实现未来增长，而无法有效管理任何未来增长或会对远洋服务的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响；
(ii)远洋服务未必能够按计划、按合适进度或期望的价格获得新物业管理服务合约且远洋服务于往绩记录期间管理的大部份物业均由远洋集团开发，远洋集团业务经营的任何不利发展或其开发新物业的能力或会影响远洋服务获得新物业管理服务合约的能力；
(iii)远洋服务可能遭遇经营成本（尤其是劳工及分包成本）上涨，这可能对远洋服务的盈利能力及经营业绩造成重大不利影响；
(iv)远洋服务的行业竞争激烈，倘远洋服务未能与现有及新竞争对手成功竞争，远洋服务的业务、财务状况、经营业绩及前景或会受到重大不利影响；
(v)远洋服务的业务运营及财务表现已因及可能继续因COVID-19的爆发而受到影响；及
(vi)远洋服务未来收购或投资其他公司不一定会成功，且远洋服务在将收购业务与远洋服务现有业务整合时或会面临困难。
风险声明
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3、阁下在决定是否投资于有关股份之前应参阅有关招股章程中关于该上市（招股）公司以及拟议的要约的详细资料。投资新股并不一定产生盈利，可能会招致损失，证券价格亦可能会剧烈波动甚至变得毫无价值。
