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【快易打新】融信服务(02207)—国内物业管理服务商

2021-06-30 14:31

国内物业管理服务商融信服务(02207)明日起至7月9日招股,全球发售1﹒25亿股,其中10%在港公开发售。每股招股价介乎4﹒68元至5﹒63元,一手1000股,入场费5686﹒73元,集资最多约7﹒04亿元,预计7月16日挂牌

综合评价

融信服务集团是一家综合物业管理服务商,业务涉及住宅及非住宅物业管理服务,分布在海西及长三角区域。与融信中国集团建立了合作关系,并为其开发的项目提供物业服务。近三年在管住宅物业面积有较可观的增长,非住宅物业管理收益增幅也较大。从财务角度看,近三年收入、利润等指标有较好增长,总资产稳步增加,但负债也有一定增长。综合来看,公司具有一定成长性,建议参与认购。

 

背景及业务

融信服务集团是中国一家综合物业管理服务商,为住宅和非住宅物业提供多元化物业管理服务。根据中指院的资料,按综合实力计,集团分别位列2021中国物业服务百强企业第19名、2020中国物业服务百强企业第20名和2019中国物业服务百强企业第24名。

截至2020年12月31日,集团有119个在管项目和91个已签约管理但尚未交付予的项目,覆盖两大主要地区和其他地区的44个城市,在管总建筑面积约1990万平方米,总签约建筑面积约3820万平方米。

集团的收益主要来自三条业务线:物业管理服务;非业主增值服务;及社区增值服务。于2017年推出[融御ROYEEDS]品牌,旨提供定制服务,以满足客户对高端社区的需求。

集团的客户群主要包括房地产开发商、业主和住户。于2018年、2019年和2020年,集团向控股股东融信中国(03301)提供服务产生的收益分别占总收益约32.6%、30.2%和35.8%。

 

发行概况

市场:香港主板

股票代码:02207

招股日期:2021年6月30日至2021年7月8日

中签公布日期:2021年7月15日或之前

上市日期:2021年7月16日

每手股数:1000股

发售价:4.68港元至5.63港元

集资额:7.04亿港元

入场费:5,686.73港元

保荐人:海通国际资本有限公司

 

发售股数

发售股份数目:1.25亿股

香港发售股份数目:1,250万股(10%)

国际发售股份数目:1.13亿股(90%)

 

集资用途

倘以发售价中位数 5.155 元计,售股所得款项净额约为 5.93 亿港元,主要供作:

  • 3.56 亿元 (60.0%) 用作寻求选择性战略投资和收购机会;
  • 6,520 万元 (11.0%) 用作项目组合及增值服务;
  • 8,900 万元 (15.0%) 用作开发和升级运营所使用的硬件和软件;
  • 2,370 万元 (4.0%) 用作发展针对高端物业提供物业管理服务;及
  • 余额5,930 万元 (10.0%) 供作一般营运资金。

财务报表

 





行业概览

中国的物业管理行业竞争激烈且高度分散。中国物业管理公司的收益主要产生自物业管理服务和其他增值服务,包括(其中包括)前期物业管理服务、维修保养服务、销售和租赁服务、工程服务和小区增值服务(例如家居装饰、物业代理服务、批量购买支持和观光服务)。除物业管理服务所产生的收益外,物业管理公司亦可自增值服务产生收益,包括(其中包括)咨询服务、工程服务和小区增值服务(如公用区域服务、家政及清洁、房地产代理、财务、养老和护理服务)。

近年来,物业服务百强企业在总建筑面积和在管物业数量方面录得大幅增长,主要由于中国不同地区的快速城镇化和客户的平均人均可支配收入不断增长所致。

于2016年至2020年,物业服务百强企业管理的住宅物业(作为其物业管理组合的主要部分)的平均物业管理费分别为每月每平方米人民币2.3元、每月每平方米人民币2.3元、每月每平方米人民币2.3元、每月每平方米人民币2.1元和每月每平方米人民币2.1元。

经过数十年的发展,若干物业服务百强企业已加快服务创新和业务扩张。此外,鉴于大型市场参与者收购小型市场参与者及╱或与其合并的整合趋势,市场集中度不断提升,中国物业管理行业的参与者正面对日益激烈的市场竞争。不少物业管理公司通过利用云应用、电子商务、物联网、大数据和人工智能等信息技术得以降低人工成本并提升盈利能力。

根据中指院的资料,按综合实力计,集团于2020年和2021年分别位列物业服务百强企业第20名和第19名。

 

竞争优势

  • 集团是一家深耕于海西地区和长江三角洲地区,并迅速扩展到中国其他经济发达地区的全面及快速发展的物业管理公司;
  • 拥有多样化的物业类型和客户以及差异化的增值服务以实现收益来源多元
  • 化;
  • 拥有大型项目组合并专注于中高端房地产的融信中国集团的鼎力支持和自
  • 独立第三方获得项目的实力;
  • 优质的服务和卓越的客户体验提高集团的客户满意度和提升品牌价值;
  • 广泛应用智能信息技术系统以提升运营效率;及
  • 经验丰富的高级管理团队和健全的人才培养体系支持集团可持续增长。

 

风险因素

  • 集团未必能按计划实现未来增长;
  • 集团无法向您保证集团能与房地产开发商(包括(其中包括)融信中国集团及其合营企业及╱或联营公司)按有利条款取得新的物业管理服务协议或重续现有物业管理服务协议,或根本无法取得或重续这些协议;
  • 于往绩记录期,相比融信中国集团及其合营企业和联营公司以及由欧先生实益拥有的公司所开发者的项目,集团就独立第三方房地产开发商开发的项目收取较低的物业管理费,由于集团就该等项目提供的物业管理服务有所增加,故集团的盈利能力未来或会遭受负面影响;
  • 集团未来的收购未必会成功,而集团在将所收购业务与现有业务进行整合方面或会面临困难;及
  • 集团的大部分收益来自融信中国集团及其关联方,而融信中国集团及其关联方为集团的关连人士且集团对其并无控制权。

风险声明

1、本报告及所载的任何信息、材料或内容只提供给阁下作参考之用,仅代表作者个人观点,不能成为或被视为出售或购买或认购证券或其他金融票据的邀请。国都香港不一定采取任何行动,确保本报告涉及的证券适合所有投资者。

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3、阁下在决定是否投资于有关股份之前应参阅有关招股章程中关于该上市(招股)公司以及拟议的要约的详细资料。投资新股并不一定产生盈利,可能会招致损失,证券价格亦可能会剧烈波动甚至变得毫无价值。