【快易打新】泓盈城市服务(02529)——一家国有城市服务及运营提供商

综合评价

泓盈城市服务是一家国有城市服务及运营提供商，业务运营主要位于湖南省长沙市。该公司为客户提供广泛的服务，打造植根于市区的有凝聚力的业务布局。根据服务特点及行业标准，该公司提供的服务可分为三类：(i)物业管理服务（包括对公共物业、商业物业和住宅物业的各种物业管理服务以及增值服务）；(ii)城市服务（包括园林绿化及工程、照明系统运营、停车场运营及市政环卫服务）；及(iii)商业运营服务。该公司通过服务各类业主及开发商，于当地市场享有声誉，该公司的前景取决于该公司与这些业主和开发商，特别是长沙市地方政府及其联属实体、公共机构和其他国有企业建立的关系。于2021年至2023年，该公司的收入按22.9%的年复合增长率由2021年的人民币431.7百万元增至2022年的人民币528.5百万元，并进一步增至2023年的人民币651.9百万元。于2021年、2022年及2023年，该公司的年内利润及全面收益总额分别为人民币40.8百万元、人民币53.6百万元及人民币70.2百万元，2021年至2023年的年复合增长率为31.1%。综合来看，2021年至2023年该公司收入及利润都有显着增长，但该行业风险因素较多，建议投资者谨慎理性投资。

背景及业务

泓盈城市服务的成功及未来发展与城发集团密切相关。城发集团的控股公司城发集团公司由长沙市国资委全资拥有。于该公司成立的初步阶段，该公司主要从事物业管理服务，而城发集团的业务集中于城市建设及开发。受城发集团的影响，该公司自成立起就倾向于管理公共城市空间。该公司的物业管理服务主要针对公共及商业物业，住宅物业处于次要位置。随着该公司继续增长，该公司利用该公司于物业管理服务方面的经验，并逐步巩固该公司于城市服务的竞争优势。例如，该公司收购一家园林公司，使得该公司于2016年扩张至园林绿化及工程服务。自2017年开始，该公司亦于长沙市承接夜景照明运营，进一步奠定了该公司城市服务业务的基础。于2021年，该公司正式开始承接市政环卫项目。于过往数年，该公司的城市服务业务已产生稳定的收入及利润，成为该公司增长的关键驱动力及业务的焦点。于往绩记录期间，该公司所有业务分部的项目总数分别为299个、355个及360个，分别包括44个、98个及85个已竣工园林绿化及工程项目。该公司物业管理服务及商业运营服务的合共在管总建筑面积分别为11.2百万平方米、10.8百万平方米及11.8百万平方米。于2022年合共在管总建筑面积减少乃由于终止了两个临时物业管理服务项目，而2023年合共在管总建筑面积增加乃归因于业务扩张导致的新增物业管理服务项目。

发行概况

市场：香港主板

股票代码：2529

招股日期：2024年5月8日至2024年5月10日

中签公布尔日期：2024年5月16日或之前

上市日期：2024年5月17日

发售价：3.2-3.6港元

每手股数：1000股

入场费：3,636.31港元

保荐人：中金

发售股数

发售股份数目：40,000,000股

香港发售股份数目：4,000,000股（10%）

国际发售股份数目：36,000,000股（90%）

所得款项用途

假设发售价为每股股份3.40港元（即指示性发售价范围的中位数），经扣除该公司就全球发售应付的包销佣金以及其他估计开支后，该公司估计将获得全球发售所得款项净额约93.3百万港元。该公司拟将全球发售所得款项净额用作以下用途：

• 约29.2%或27.2百万港元将用于寻求物业管理服务供货商及城市服务供货商的潜在战略收购机遇（主要区域为湖南省、江西省及贵州省），以最大限度发挥与该公司现有业务的潜在协作优势，扩大该公司的地理分布，并促进该公司的业务发展；
• 约21.0%或19.6百万港元将用于购买市政环卫服务及照明系统运营服务作业车辆及设备，以进一步提升该公司的服务能力；
• 约25.2%或23.5百万港元将于未来四年用于进一步技术发展，以提高该公司的技术能力；
• 约15.3%或14.3百万港元将用于招聘人才及改善雇员培训，以支持业务的可持续发展；及
• 约9.3%或8.7百万港元，将用作营运资金及其他一般公司用途。

财务报表

(截至12月31日止年度)

                   单位：人民币千元

行业概览

自2018年至2023年，中国物业管理公司的总收入从人民币4,913亿元增长至人民币7,169亿元，年复合增长率为7.9%。自2024年至2028年，中国物业管理公司的总收入预期将以4.8%的年复合增长率从人民币7,456亿元增长至人民币8,994亿元。自2018年至2023年，湖南省物业管理公司的总收入从人民币289亿元增长至人民币390亿元，年复合增长率为6.2%。自2024年至2028年，湖南省物业管理公司的总收入预期将以5.4%的年复合增长率从人民币414亿元增长至人民币510亿元。自2018年至2023年，长沙市物业管理公司的总收入从人民币109亿元增长至人民币157亿元，年复合增长率为7.6%。自2024年至2028年，长沙市物业管理公司的总收入预期将以5.4%的年复合增长率从人民币166亿元增长至人民币205亿元。

竞争优势

• 鉴于中国湖南省的物业管理市场高度分散，该公司于湖南省（尤其是长沙市）的占有率及地理重心使该公司可有利地推动整体业务的增长；
• 依托城发集团的品牌知名度，该公司拥有可持续增长机会，支撑该公司拓展与独立第三方的业务；
• 从物业管理服务到城市服务，该公司对城市空间的深刻理解和覆盖，带给该公司竞争优势；
• 标准化和定制化的服务流程以及优质的服务有助于该公司树立品牌形象；及
• 通过有效的人力资源管理系统支持，该公司的管理团队高度专业且经验丰富。

风险因素

• 该公司的大部分业务集中于湖南省长沙市，该公司容易受该地区政府政策或经营环境不利变动的影响；
• 该公司于往绩记录期间的大部分项目来自城发集团及其联系人，以及长沙市地方政府及其联属实体、公共机构和其他国有企业；
• 该公司可能无法取得新的服务合同或重续该公司现有的服务合同；
• 延迟收到款项或未能向客户收取服务费可能导致该公司的贸易应收款项出现减值损失的风险，并对该公司的财务状况和流动性产生不利影响；
• 损坏该公司在管或运营物业的公共区域以及该公司提供照明运营系统服务的城市公共区域，可能对该公司的业务、财务状况及经营业绩造成不利影响；及
• 劳工成本增加可能会对该公司的业务造成不利影响，并削弱该公司的盈利能力。

风险声明

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